核心城市土地市场回暖，房企积极布局优质地块

近期，随着房地产市场的逐步回暖，核心城市的土地拍卖活动也显现出积极的变化。2月20日，上海和杭州同时举行了土地拍卖，上海的4宗地块和杭州的3宗地块均以溢价成交。其中，上海浦东新区Z000602单元20Ea-01地块和虹口区C080302单元hk329-11地块的溢价率分别达到了33.4%和38.2%。而在杭州，西兴单元BJ030302-29地块和城东新城单元SC080201-48地块的溢价率更是高达43.4%和54.0%。这些数据表明，房地产市场的销售端正在经历阶段性的修复，土地市场的热度也随之回升。

土地市场回暖的背景

自去年四季度以来，多个热点城市的土地拍卖活动逐渐升温，尤其是北京、上海、深圳和杭州等地，频频出现高溢价地块的成交。2025年开年以来，核心城市优质地块的竞拍热度依然不减，房企的参与积极性显著提高。例如，2月19日苏州工业园区的一宗宅地经过122轮竞价，最终以22%的溢价率成交；而在成都，成华区保和街道的地块溢价率也达到了28%。这些现象表明，房企对核心城市新房销售前景的信心正在增强，纷纷加快了补仓的步伐。

政府优化土地供应策略

为了进一步激活土地市场，各地政府也在不断优化土地供应策略。一方面，核心城市加大了优质地块的供应力度，尤其是低密度住宅用地的开发，以满足市场对改善型住房的需求。根据中指数据监测，2024年22个重点城市中，容积率在1.5以下的宅地宗数占比达到了18.0%，较2023年提升了6.3个百分点。另一方面，政府还放宽了规划设计条件，鼓励建设立体生态住宅，优化阳台和公共空间的计容规则，以提升房企的拿地意愿。

收购闲置土地的政策推进

除了优化土地供应，收购存量闲置土地也成为了今年房地产“稳投资”的关键举措。近期，广东等地公示了2025年度第一批拟使用土地储备专项债券收回闲置土地的项目清单，拟收购金额已达430亿元。随着专项债收购闲置土地政策的逐步落实，预计未来各地存量闲置土地的盘活进展将加快，从而改善市场供求关系，缓解房企的资金压力，推动房企再投资，实现“以土地存量换发展增量”的目标。

房企投资策略的变化

在当前市场环境下，房企的投资策略也在发生转变，从“粗放扩张”逐渐向“聚焦深耕”转型。越来越多的房企开始青睐“小而美”的地块，这类地块因其规模适中、开发周期短、资金回笼快等特点，能够有效降低开发门槛和企业资金压力。根据中指监测，2024年重点城市中，住宅用地规划建面在10万㎡以下的成交宗数占比达到了76%。这表明，房企在选择土地时更加注重灵活性和市场需求的适应性。

在这样的背景下，头部央国企凭借其资金实力和市场敏感度，积极获取“小而美”地块以实现快速周转，同时也通过加大对高总价地块的投资来巩固市场地位。近期，多个核心城市成交了多宗“巨无霸”地块，显示出头部企业在市场中的强大竞争力。

随着土地市场的逐步回暖，房企对核心城市新房销售前景的信心增强，政府的政策支持也为市场的复苏提供了保障。未来，随着更多优质地块的供应和闲置土地的盘活，房地产市场有望迎来新的发展机遇。

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