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短期调整期：核心城市触底企稳
根据当前政策、市场数据及专家预测，中国房价走势呈现明显的分化和阶段性特征。在短期调整期，核心城市如北京、上海、广州、深圳等一线城市预计在2026年前后完成价格筑底，政策托底效应将逐渐显现，成交量率先回暖。部分强二线城市可能同步企稳，但价格修复速度相对较慢。然而，三四线城市由于人口流出和库存高企的问题，仍面临百分之五至百分之十的年均跌幅，部分区域房价甚至可能回归到2015年的水平。中小城市由于供大于求和人口流出的问题，房价可能会持续震荡。
中期分化期：城市群效应强化
在中期分化期，中国的城市群内部将形成梯度市场。长三角、粤港澳、京津冀等核心城市房价将温和回升，周边卫星城则可能通过以价换量的方式来稳定市场。同时，中西部省会城市将出现结构性机会，学区房、地铁房等优质资产的价格将回升。此外，房地产税试点扩大可能在大约10个城市进行，不同城市将有差异化的税率，多套房持有成本的上升可能促使部分投资性房产抛售，二手房市场供应量短期内可能会激增。开发商格局也将重塑，央企和国企的市场占有率将提升至百分之六十以上，而部分民营房企可能会转型为代建、物业等轻资产模式。
长期新平衡期：人口结构主导市场
在长期新平衡期，人口结构将主导中国房地产市场。00后将成为购房的主力军，小户型和适老化住宅的需求将上升，而三居室以上大户型的流动性可能会下降。全国住房空置率预计将升至百分之二十五。租购并举制度将逐渐成熟，保障性租赁住房的覆盖率将达到百分之三十以上的常住人口，租金收益率将稳定在百分之三至百分之四，部分年轻人可能选择"终身租房"。价格波动也将收窄，全国房价年均波动幅度将降至正负百分之三，房地产的金融属性将逐步弱化，逐渐回归居住本质。然而，在2035年之后，随着城镇化进程的完成和经济的高质量发展，核心城市的房价可能进一步巩固，但全国性的暴涨可能性较低。
关键变量预警
在房地产市场发展过程中，存在一些关键变量可能对房价产生影响。首先是黑天鹅风险，如果地方债务危机引发系统性风险，可能导致部分城市房价出现超出预期的下跌。其次是技术革命的冲击，远程办公的普及可能削弱核心城市房价的溢价，虚拟空间发展、人工智能替代和低空飞行技术等的发展可能改变住房需求结构。最后是国际资本流动，随着人民币国际化进程的推进，外资对核心城市高端住宅的配置需求可能成为新的变量。
决策建议
对于刚需群体来说，2026-2027年的政策宽松期是较好的购房窗口。一线城市的购房者可以严格稳定的进行购房需求的输出。政府将继续推出一系列政策工具，如"购房退税"和"共有产权房扩围"等，重点保障刚需群体的购房需求。
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